Fachinformation

Welche Chancen bietet Ihnen heute der Markt für Hotelimmobilien?

Das Transaktionsvolumen im deutschen Hotelmarkt lag im Vorjahr das vierte Mal in Folge bei über vier Milliarden Euro. Hotelimmobilien zeigen sich so nach wie vor als beliebtes Anlageobjekt. Ein praxisnaher Leitfaden mit aktuellen kreativen Lösungen für Investoren und Betreiber.

Vergleicht man die Transaktionszahlen aus 2019 mit denen der letzten zehn Jahre haben sich diese laut einer Studie sogar verzehnfacht – ein deutliches Indiz für die ungebrochene Nachfrage.

Ob sich ein Hotel als Investment eignet, entscheidet letztlich seine Rentabilität. Neben der Kombination aus Hotelkonzept, Betreiber und den Pachtvertragskonditionen beeinflussen vor allem der Standort und die Lage der Hotelimmobilie die Rentabilität. Entscheidend sind in diesem Zusammenhang auch die sogenannten Nachfragegeneratoren. Ihre Existenz bzw. ihre Qualität sind ausschlaggebend für den Erfolg eines Hotels.

Nachfragegeneratoren spielen eine entscheidende Rolle

Was versteht man nun unter den sog. Nachfragegeneratoren? Sie sind der Grund, warum eine Person oder eine Gruppe eine Übernachtung am jeweiligen Standort benötigt. Zu touristischen Nachfragegeneratoren gehören beispielsweise kulturelle Einrichtungen, historische Sehenswürdigkeiten oder Freizeitparks. Zu den Nachfragegeneratoren für den Geschäftstourismus zählt man unter anderem die lokale Wirtschaft und relevante Veranstaltungen wie Ausstellungen oder Messen. Nur in seltenen Fällen nimmt der Standort mit seinen Nachfragegeneratoren eine untergeordnete Stellung ein, beispielsweise wenn ein Hotel den Großteil seiner Nachfrage selbst erzeugt. Die Entscheidung für das Hotel treffen die Freizeit- oder Geschäftsreisende nicht aufgrund externer Faktoren, sondern sie übernachten dort in erster Linie wegen der hoteleigenen Angebote. Insbesondere Wellnesshotels oder Resorts überzeugen durch ihre breite Palette an Serviceangeboten im Haus selbst. Grundsätzlich ist also Vorsicht geboten, wenn die Nachfrage nur von einem einzigen Faktor abhängt. Fällt dieser Generator weg, brechen die Übernachtungszahlen in der Regel ein und das Hotel läuft in Gefahr, nicht mehr wirtschaftlich arbeiten zu können.

Fazit: Je vielfältiger die Nachfragegeneratoren vor Ort sind, umso konstanter ist in der Regel die Hotelnachfrage. Dies schlägt sich selbstverständlich in den Übernachtungszahlen und der Auslastung der Betriebe nieder – vorausgesetzt natürlich die Wettbewerbssituation verändert sich nicht wesentlich. Das ist auch ein Grund für die Beliebtheit der sogenannten Big 7-Standorte bei Investoren: Hier trifft eine hohe touristische auf eine hohe geschäftstouristi-sche Nachfrage. Kombiniert mit dem richtigen Hotelprodukt und einem starken Betreiber bieten diese Standorte somit beste Chancen für nachhaltige Renditen.

Anlagerichtlinien geben den Ton an

Im Rahmen ihrer Anlagerichtlinien stellen Investoren ganz konkrete Anforderungen an ihre Hotelimmobilie. Sie definieren genau die Voraussetzungen und Lagen für ein Hotelinvestment. Ein möglichst geringes Anlagerisiko und die nachhaltige Erzielung einer entsprechenden Rendite stehen dabei meist im Vordergrund. Hier spielt der Primärmarkt wieder eine entscheidende Rolle, da dieser aufgrund seiner vielfältigen Nachfragegeneratoren relative Anlagesicherheit bietet. Kein Wunder also, dass er bei Investoren nach wie vor zu den begehrtesten und beliebtesten Standorten zählt.

Am Primärmarkt trifft somit eine große Nachfrage auf ein begrenztes Angebot. Unbebaute Grundstücke und vakante Hotelimmobilien sind dort mittlerweile äußerst rar geworden. Dass Immobilieneigentümer aktuell keine überzeugenden Anlagealternative besitzen, verstärkt den Effekt des begrenzten Angebots noch. „Auf der Käuferseite beobachten wir trotz Produktknappheit und hohem Kaufpreisniveau nach wie vor eine große Nachfrage nach Hotelimmobilien in diesen Lagen“, bestätigt Thomas Röckelein, Geschäftsführer der tophotel consultants GmbH. „Institutionelle Investoren stehen weiterhin unter massivem Anlagedruck. Für die Standort- und Investitionssicherheiten gemäß ihren Anlagerichtlinien nehmen sie deshalb sogar geringere Renditen in Kauf.“

Blick vom Frankfurter Domturm mit Sicht auf Baustelle.

Mit kreativen Konzepten attraktive Lagen sichern

Diese Produktknappheit bekommen insbesondere großvolumige Projektentwicklungen zu spüren. Für sie ist in Toplagen wenig bis kaum Raum mehr gegeben, da attraktive innerstädtische Grundstücke schlicht nicht mehr vorhanden oder völlig überteuert sind. Wie können aber Investoren und auch Betreiber dort nach wie vor ihre Ziele erreichen? Gerade in diesem Bereich gilt es, sowohl für Investoren als auch für Betreiber, sich mit kreativen Lösungen gute Lagen zu sichern. „In der Vergangenheit hielten Betreiber oftmals an ihren Konzepten fest“, fügt Sarah-Maria Schmidt, Head of Transaction Services bei den tophotel consultants hinzu. “Inzwischen erweitern sie ihr Produktportfolio sogar um Eigenmarken, die sich individuell auf Standort- und Gebäudegegebenheiten maßschneidern lassen. Und sichern sich so andere Immobilientypen und neue Standorte.“

In diesem Zusammenhang lassen sich folgende Entwicklungen beobachten:

  • Hotels mit komplexeren Raum- und Betriebsstrukturen rücken immer mehr in den Fokus. Noch vor einigen Jahren waren sie aufgrund ihrer komplizierten Bauweise unattraktiv für viele Betreiber.
  • Waren bislang vor allem Hotels mit einer Anzahl von mindestens 100 Zimmern nachgefragt, so schaffen Hotelbetreiber jetzt Marken, die auch mit einer geringeren Zimmeranzahl profitabel sind.
  • Um den Mangel an Flächen entgegen zu wirken, rückt die innerstädtische Nachverdichtung in den Fokus: Sie bezieht auch ungewöhnliche Standorte wie freie Dachflächen mit ein — solange natürlich u.a. die baulichen Voraussetzungen gegeben sind. So realisierte man beispielsweise in Berlin ein Hotel auf dem Parkdeck eines innerstädtischen Shoppingcenters.
  • Im Rahmen einer so genannten Konversion werden Bestandsgebäude wie ein ehemaliges Bürogebäude zu einem Hotel umgewandelt. Je nach Größe des Bestandsgebäudes kann auch ein „Mixed used“-Konzept entstehen. Hier beherbergt das Gebäude neben einem Hotel noch andere Konzepte wie zum Beispiel ein Fitnessstudio oder einen Supermarkt.
  • Einige neue Konzepte verzichten auf einen eigenen Frühstücksbereich, um die Flächen für eine maximale Zimmeranzahl zu nutzen. Interessant ist das Konzept für eher beengte Raumvoraussetzungen. Unter dem Motto „Grab and Go“ können Gäste im Empfangsbereich beispielsweise frisches Obst, Säfte, Joghurt, belegte Brötchen und Kaffee mitnehmen.

 

„Diese Veränderungen merken wir deutlich. Unser Tagesgeschäft hat sich in den letzten Jahren über die reine Vermittlung von Hotelimmobilien stringent hinaus entwickelt: Aktuell liegt einer unserer Schwerpunkte darin, unsere Auftraggeber dabei zu unterstützen kreative und innovative Lösungen für ihre Projekte zu finden. In einem weiteren Schritt bringen wir die entsprechenden Marktteilnehmer zusammen“, so Thomas Röckelein, der auf fast 30 Jahre Branchenerfahrung zurückblicken kann. Auch von Investoren wird zunehmend Kreativität und Neudenken gefordert. Eine Möglichkeit sich schon während der Bauphasen einen interessanten Standort zu sichern, ist ein sogenannter Forward Deal. Hier erwirbt der Investor eine noch im Bau befindliche Hotelimmobilie. Naturgemäß birgt der Forward Deal höhere Risiken, jedoch erhält der Investor bereits in den Bauphasen Mitsprache- und Gestaltungsmöglichkeiten. Der Bauherr gewinnt Sicherheiten in der Finanzierung und Planung und der Betreiber kann sich frühzeitig mit dem künftigen Eigentümer in Verbindung setzen. Darüber hinaus entscheiden sich immer mehr Investoren abseits der BIG-7-Standorte zu investieren. Hier ist es wichtiger denn je auf eine optimale Kombination der relevanten Faktoren zu achten: Also auf die Lage innerhalb des Standortes, dessen Wirtschaftsstärke sowie die Qualität des Betreibers sowie des Pachtvertrags. Nur so kann eine nachhaltige Rendite erzielt werden.

Definition von Standort und Lage

Als Standort wird ein Ort oder eine Stadt definiert, in der sich das Hotel befindet. Die Lage bezeichnet den genauen Standpunkt innerhalb der Stadt.

Primärstandorte oder auch A-Standorte

Als Primärstandorte verstehen sich Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern und einer Übernachtungszahl von mindestens 3 Millionen pro Jahr. Diese Standorte sind international bekannt und wirtschaftlich von Bedeutung. Vielfältige Nachfragegeneratoren treffen aufei-nander. Beispiele: Berlin, München.

Sekundärstandorte oder auch B-Standorte

Sekundärstandorte besitzen mindestens 100.000 Einwohner. Ihr jährliches Übernachtungsvo-lumen bewegt sich zwischen 750.000 und 3 Millionen. Sie haben oft eine national wichtige Bedeutung und nehmen bei inländischen Geschäfts- und Städtereisen einen großen Stellenwert ein. Beispiele: Freiburg, Essen.

Tertiärstandorte oder auch C-Standorte

Als Tertiärstandorte kommen Standorte mit mindestens 50.000 Einwohnern in Frage. Große regionale Unternehmen sind an ihnen vertreten, sie verfügen über eine hohe touristische Attraktivität. Die Übernachtungszahlen pro Jahr liegen zwischen 100.000 und 750.000. Bei-spiel: Villingen-Schwenningen, Marburg.

Insbesondere in Sekundär- und Tertiärlagen entscheidet der Detailblick

Anlässlich des Flächenmangels in den Primärstandorten rückten in den letzten Jahren die Sekundär- und Tertiärstandorte in den Mittelpunkt der Investoren. Hier macht es jedoch Sinn, die strukturellen und wirtschaftlichen Gegebenheiten genauestens zu überprüfen: Ist das Objekt gut an die Infrastruktur angebunden und schnell erreichbar? Befindet sich ein Bahnhof oder Flughafen in der näheren Umgebung? Steht die Hotelimmobilie etwa in unmit-telbarer Nähe eines Nachfragegenerators wie einer beliebten Freizeitattraktion oder einer starken Geschäftslage? Schließlich ist dort eine gute Lage noch entscheidender als im Primärmarkt.

„Der Standort und die Lage müssen außerdem auch zum gewählten Konzept passen und stimmig sein. Bei einem Wellnesshotel fällt eine attraktive Landschaft naturgemäß stärker ins Gewicht als das Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten“, ergänzt Thomas Röckelein. „Kurz gesagt stehen im Sinne der Wirtschaftlichkeit die Überlegungen zu dem Konzept, der Zielgruppen und dem gegebenen Umfeld bzw. der Nachfrage am Standort im Vordergrund.“ Grundsätzlich sollte der Standort über eine ausreichende Nachfrage verfügen. Sie darf sich nicht erst aus der Ansiedlung des Hotelbetriebes ergeben.

Die Rahmenbedingungen dieser Projektentwicklungen müssen deshalb genau beleuchtet werden. Die Baukosten bewegen sich derzeit allgemein auf einem hohen Niveau. Die Pachtzahlungen der Betreiber sind jedoch — im Vergleich zum Primärmarkt — oftmals niedriger. Dies führt dazu, dass sich viele Neuentwicklungen wirtschaftlich nur schwer rechnen und realisieren lassen. Eine sorgfältige Planung, das richtige Konzept, eine ausgesprochen gute Lage sowie der richtige Betreiber mit dem entsprechenden Pachtvertrag ermöglichen jedoch auch an diesen Standorten nach wie vor ein attraktives Investment.

Ob Hotelinvestment oder -betrieb — es wird immer wichtiger, ganz genau hinzusehen, um Chancen aber auch Risiken rechtzeitig zu identifizieren. Dies gelingt nur, wenn man selbst über einen sehr hohen Grad an Fachkompetenz verfügt und alle Gegebenheiten und aktuellen Entwicklungen stets im Blick hat. Ansonsten ist man gut beraten, sich einen Experten ins Boot zu holen.

Definition der Begrifflichkeiten

  • Transaktionsvolumen: Höhe des Handelsvolumens sämtlicher gewerblicher und privater Immobilientransaktionen in einem bestimmten Zeitraum, für die Grundsteuer zu entrichten ist.
  • Investment, Investition, Kapitalanlage: Die langfristige Anlage von Kapital in der Regel mit der Absicht, das eingesetzte Kapital zu vermehren.
  • Rentabilität: Gradmesser des Erfolgs eines Unternehmens. Decken die Umsätze die Kosten eines Unternehmens? Wird darüber hinaus ein Überschuss erwirtschaftet?
  • Hotelkonzept: Als Hotelkonzept versteht sich der strategische und konzeptionelle Leitfaden eines Hotels. Er soll einen größtmöglichen Erfolg gewährleisten und legt die Identität des zukünftigen Hotels bzw. der Marke fest. Zudem umfasst er die Zielgruppenausrichtung, das Angebot, das Preissegment, die Kategorie usw.
  • Anlagerichtlinie: Selbst definierte Richtlinien von Investoren, an die sie sich bei der Auswahl der Investmentobjekte halten müssen. Sie legen die in Frage kommenden Standorte, das Kaufpreisvolumen und die Renditeerwartungen fest und dienen als Leitfaden, der Transparenz für die Anleger sowie der Absicherung vor Spekulation.
  • Expansionsstrategie: Beschreibt die Art und Weise wie eine Marke bzw. eine Betreibergesellschaft plant zu wachsen.
  • Innerstädtische Nachverdichtung: Beschreibt die nachträglich dichtere Bebauung vorhandener, bereits bebauter Gebiete, beispielsweise das Aufstocken eines Gebäudes oder das Schließen von Baulücken.
  • BIG 7 Standort: Die für die deutsche Immobilienwirtschaft bedeutendsten Großstädte (derzeit Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)
  • Forward Deal: Ankauf einer Immobilie bereits in der Projektierungs- oder Entstehungsphase. Soll dem Investor frühzeitig Topobjekte sichern. Je nach Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung wird unterschieden in Forward Funding – Ratenzahlung je nach Baufortschritt – oder Forward Purchase – Bezahlung bei Fertigstellung.

Bildquelle: Branko Srot, 2017, Adobe Stock

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