Fachinformation

Pro & Contra - Bestandsimmobilie vs. Hotelprojekt

Welche Hotelimmobilien-Art ist die Richtige für mich? Die Chancen und Risiken im objektiven Vergleich erarbeitet.

Kommt eine Bestandsimmobilie in die engere Auswahl oder fällt die Entscheidung zugunsten eines Hotelneubaus?

Entscheidungskriterium Entwicklungspotenzial

Bestandsimmobilie

  • Sicherung von Standorten in Städten mit starker Nachfrage. Vor allem A- und B-Standorte, in der aktuellen Marktsituation aber auch starker Fokus auf C-Standorte
  • Unentdeckte Schätze: Hotels mit großem Potential durch neues Konzept, Umbau- oder Ausbau
  • Dank Erfahrungswerten durch den laufenden Hotelbetrieb kann das Entwicklungspotential realistisch eingeschätzt werden

Neubau

  • Individuelle und produktbezogene Entwicklung (Hinweis: Beachtung des Baurechtes)
  • Grundstücke ab 2.500 – 4.500 m²
  • Zimmervolumen von mindestens 100 bis 220 Zimmer
  • Zentrale innerstädtische Lagen oder Stadtteillage mit sehr gutem ÖPNV-Anschluss
  • Auch Grundstücke in 1A-Lagen in C-Standorten haben Potential

Entscheidungskriterium Investitionsvorteile

Bestandsimmobilie

  • Zügige Betriebsübernahme: Ein Hotelbetrieb mit einem bestehenden Kundenstamm und laufenden Einnahmen kann übernommen werden
  • Bereits eingearbeitete und erfahrene Mitarbeiter werden übernommen
  • Vorhandene Kontakte zu Lieferanten, Finanzpartnern und sonstigen Dritten können genutzt werden
  • Wettbewerbsvorteile wie hoher Bekanntheitsgrad und entsprechendes Image am Markt können ebenfalls genutzt werden
  • Gesicherter Cash-Flow mit einem erfahrenen Hotelbetreiber
  • Investitions- und Planungssicherheit: Kostenrisiken sind kalkulierbar, da Erfahrungswerte bereits vorliegen

Neubau

  • Vorgaben internationaler Hotelmarken an den Bau und die Ausstattung können bereits in der Planungsphase mitberücksichtigt werden
  • Aufgrund bestehender Gewährleistungen eines Neubaus bleiben unerwartete Kosten nach Fertigstellung für den Investor i.d.R. überschaubar
  • Vorstellungen und Vorgaben des Investors in Bezug auf den neu zu verhandelnden Pachtvertrag können in der Ausgestaltung mit einfließen
  • Wertstabilität aufgrund eines langen Mietvertrages (in der Regel 15 bis 20 Jahre)
  • Ein am Kapitalmarkt nachgefragtes Produkt
  • Gute Voraussetzung für Fremdfinanzierung wenn ein Miet- / Pachtvertrag mit Kapitalmarktfähigem Betreiber gesichert ist

Entscheidungskriterium Investitionsnachteile

Bestandsimmobilie

  • Möglicherweise vorhandener Investitionsstau aufgrund nicht getätigter Instandhaltungen und Investitionen in die Immobilie und die Ausstattung (Hinweis: Gefahr der Abwanderung von Gästen in Konkurrenzbetriebe)
  • Einschränkungen baulicher Gestaltungswünsche: Genehmigungen und Einschränkungen für den Bestandsbau bzw. für den Um- und Anbau müssen beachtet werden
  • Notwendige Umbauten sind in der Regel kostenintensiv
  • Bauliche Auflagen wie z. B. die Erneuerungen des Brandschutzes bei Eigentümer- oder Betreiberwechsel, Änderung des bestehenden Raumkonzeptes
  • Ggf. Abhängigkeit an den bestehenden Pachtvertrag
  • Ein bestehendes negatives Image kann vom neuen Investor nur aktiv und gezielt verbessert werden. Denn Gäste unterscheiden nicht zwischen Hoteleigentümer und -betreiber

Neubau

  • Risiken im Laufe der Entwicklung und dem Bauvorhaben. Hinweis: Mögliche Verzögerungen aufgrund von fehlenden Genehmigungen und behördlichen Auflagen, Baukostensteigerung, Verzögerungen innerhalb der einzelnen Gewerke. etc.
  • Finanzierungsrisiko. Die Finanzierung bedarf eines soliden Businessplans und sehr guter Bonität des Betreibers
  • Cash-Flow aus dem Hotelbetrieb bzw. der Pachtzahlung erst nach Fertigstellung und Eröffnung des Hotelbetriebes
  • Risiken innerhalb des Pre-Opening, des Managements bei Eigenbetrieb (Personaleinstellung, Ausarbeitung eines Marketingplans, Verhandlung neuer Verträge, Preiskalkulation etc.)
  • Hotel muss nach Fertigstellung und Eröffnung im Markt ggfls. erst etabliert werden.

Für wen geeignet?

Bestandsimmobilie

  • Für Privathoteliers mit langjähriger Erfahrung und Eigenkapital
  • Füt Hotelgruppen / Betreibergruppen
  • Für mittelfristig orientierte Investoren

Neubau

  • Für Investoren mit langfristigem Anlagehorizont
  • Objektvolumen ab 12 Mio. €
  • Für nationale und internationale Hotelbetreiber (die Pacht- / Mietverträge abschließen)

Weitere

Welche Chancen bietet Ihnen heute der Markt für Hotelimmobilien?

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