Pro & Contra – Bestandsimmobilie vs. Hotelprojekt

Sicherung von Standorten in Städten mit starker Nachfrage. Vor allem A- und B-Standorte, in der aktuellen Marktsituation aber auch starker Fokus auf C-Standorte
Unentdeckte Schätze: Hotels mit großem Potential durch neues Konzept, Umbau- oder Ausbau
Dank Erfahrungswerten durch den laufenden Hotelbetrieb kann das Entwicklungspotential realistisch eingeschätzt werden

Individuelle und produktbezogene Entwicklung (Hinweis: Beachtung des Baurechtes)
Grundstücke ab 2.500 – 4.500 m²
Zimmervolumen von mindestens 100 bis 220 Zimmer
Zentrale innerstädtische Lagen oder Stadtteillage mit sehr gutem ÖPNV-Anschluss
Auch Grundstücke in 1A-Lagen in C-Standorten haben Potential

Zügige Betriebsübernahme: Ein Hotelbetrieb mit einem bestehenden Kundenstamm und laufenden Einnahmen kann übernommen werden
Bereits eingearbeitete und erfahrene Mitarbeiter werden übernommen
Vorhandene Kontakte zu Lieferanten, Finanzpartnern und sonstigen Dritten können genutzt werden
Wettbewerbsvorteile wie hoher Bekanntheitsgrad und entsprechendes Image am Markt können ebenfalls genutzt werden
Gesicherter Cash-Flow mit einem erfahrenen Hotelbetreiber
Investitions- und Planungssicherheit: Kostenrisiken sind kalkulierbar, da Erfahrungswerte bereits vorliegen

Vorgaben internationaler Hotelmarken an den Bau und die Ausstattung können bereits in der Planungsphase mitberücksichtigt werden
Aufgrund bestehender Gewährleistungen eines Neubaus bleiben unerwartete Kosten nach Fertigstellung für den Investor i.d.R. überschaubar
Vorstellungen und Vorgaben des Investors in Bezug auf den neu zu verhandelnden Pachtvertrag können in der Ausgestaltung mit einfließen
Wertstabilität aufgrund eines langen Mietvertrages (in der Regel 15 bis 20 Jahre)
Ein am Kapitalmarkt nachgefragtes Produkt
Gute Voraussetzung für Fremdfinanzierung wenn ein Miet- / Pachtvertrag mit Kapitalmarktfähigem Betreiber gesichert ist

Möglicherweise vorhandener Investitionsstau aufgrund nicht getätigter Instandhaltungen und Investitionen in die Immobilie und die Ausstattung (Hinweis: Gefahr der Abwanderung von Gästen in Konkurrenzbetriebe)
Einschränkungen baulicher Gestaltungswünsche: Genehmigungen und Einschränkungen für den Bestandsbau bzw. für den Um- und Anbau müssen beachtet werden
Notwendige Umbauten sind in der Regel kostenintensiv
Bauliche Auflagen wie z. B. die Erneuerungen des Brandschutzes bei Eigentümer- oder Betreiberwechsel, Änderung des bestehenden Raumkonzeptes
Ggf. Abhängigkeit an den bestehenden Pachtvertrag
Ein bestehendes negatives Image kann vom neuen Investor nur aktiv und gezielt verbessert werden. Denn Gäste unterscheiden nicht zwischen Hoteleigentümer und -betreiber

Risiken im Laufe der Entwicklung und dem Bauvorhaben. Hinweis: Mögliche Verzögerungen aufgrund von fehlenden Genehmigungen und behördlichen Auflagen, Baukostensteigerung, Verzögerungen innerhalb der einzelnen Gewerke. etc.
Finanzierungsrisiko. Die Finanzierung bedarf eines soliden Businessplans und sehr guter Bonität des Betreibers
Cash-Flow aus dem Hotelbetrieb bzw. der Pachtzahlung erst nach Fertigstellung und Eröffnung des Hotelbetriebes
Risiken innerhalb des Pre-Opening, des Managements bei Eigenbetrieb (Personaleinstellung, Ausarbeitung eines Marketingplans, Verhandlung neuer Verträge, Preiskalkulation etc.)
Hotel muss nach Fertigstellung und Eröffnung im Markt ggfls. erst etabliert werden.

Für Investoren mit langfristigem Anlagehorizont
Objektvolumen ab 12 Mio. €
Für nationale und internationale Hotelbetreiber (die Pacht- / Mietverträge abschließen)

Pro & Contra - Bestandsimmobilie vs. Hotelprojekt