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Marktblick – Der Markt bleibt heiß

Neueröffnungen - Obwohl in Top-Destinationen eine Überhitzung droht, schreitet die Expansion in der Hotellerie flott voran. Das Lifestyle-Segment boomt besonders, aber auch große Einzelprojekte stechen hervor.

22. Dezember 2018

Wermutstropfen gibt es auf dem Feld der Hotelimmobilien inzwischen so einige: Günstige Gelegenheiten sind rar, die Baukosten steigen und damit auch die Pachten. In manchen Städten droht eine Überhitzung des Immobilienmarktes oder sie hat bereits begonnen. Die Multiples, das heißt die Kennzahl, mit der u.a. der Kaufpreis einer Hotelimmobilie errechnet wird, haben sich deutlich erhöht. „Lag der Kaufpreis 2009 noch beim 14-Fachen der Jahrespacht, so beträgt er heute das 20- bis 25-Fache. Eine weitere Steigerung scheint mir eher unrealistisch“, sagt Dirk Schuldes, Chef für Hotel Investments und Asset Management bei der Commerz Real AG. Auch Kay Strobl, Direktorin Beratungs- und Bewertungs-Services bei Christie & Co in Deutschland, äußert gewisse Bedenken: „Der Hotelmarkt Deutschland hat sich wie erwartet sehr gut entwickelt. Wie nachhaltig manche Standorte sind, wird sich zeigen, wenn die Konjunktur nachlassen sollte.“

In Düsseldorf wird es immer enger

„Aufgrund des starken Kapazitätsausbaus gibt es selbst in erfolgsverwöhnten Märkten wie Hamburg und München erste Indizien für Performance-Rückgänge, aber 2019 wird durch den Zusammenfall der Messen Bau und Bauma wieder ein sehr starkes Jahr in der bayerischen Landeshauptstadt werden. Der Messeturnus begünstigte Nürnberg in diesem Jahr und bescherte der Stadt eine überdurchschnittliche Rev Par-Steigerung, im Gegensatz zu Düsseldorf, das Einbußen hinnehmen musste.“

Düsseldorf gilt unter Experten als größter Wackelkandidat. „Düsseldorf bekommt 40 Prozent neue Zimmer und wird Schwierigkeiten haben, diese zu absorbieren“, ist auch Schuldes überzeugt. In Düsseldorf stehen 2019 unter anderem folgende Eröffnungen an: Adina, Me and All Oberkassel, Premier Inn, Hampton by Hilton Hauptbahnhof, H2 am Seestern und im November schließlich das b’mine, dem durch sein ausgefallenes Konzept ein ganz besonderes Interesse zukommt: Dank spezieller Aufzüge, den Car-Lifts, gelangen Gäste mit dem Auto bis vor ihr Hotelzimmer, können ihren Wagen auf der privaten Car-Loggia parken und Elektroautos dort auch mit Strom aufladen. 2020 folgen in Düsseldorf weitere Eröffnungen, unter anderem wird Novum der Stadt mit dem Niu Tab weitere 438 Zimmer bescheren.

Mitte November stellte das Hotelimmobilien-Beratungsunternehmen Lodging Econometrics aus den USA seinen Dreijahresausblick für den europäischen Hotelimmobilienmarkt vor. Danach zählen Düsseldorf mit 40 Projekten und 8353 Zimmern sowie Frankfurt am Main mit 30 Projekten und 6228 Zimmern nach London und Paris zu den zehn europäischen Städten mit den größten Pipelines. Noch kurz vor Jahresschluss 2018 ging in Frankfurt das neue Intercity Hotel am Hauptbahnhof Süd mit über 400 Zimmern an den Start, 2019 sollen dort auch ein Indigo und das Niu Air eröffnen. Für Anfang 2020 hat CommerzReal im Hybridhochhaus One Forty West im Frankfurter Senckenberg-Quartier die Eröffnung eines Meliá mit 430 Zimmern vorgesehen.

Mit wenigen Ausnahmen dominieren bei den Eröffnungen 2019 in den A-Destinationen internationale Marken: Hamburg erwartet beispielsweise ein Courtyard by Marriott, ein Fraser Suites, ein Ibis Styles und ein Moxy – aber auch zwei Niu. In München werden Adina, Holiday Inn Express Unterschleißheim und das H2 Olympiapark erwartet, ein Mio by Amano, zwei Premier Inn und das Prizeotel Airport. Außerhalb der Stadt kündigen sich ein Ninetynine der Centro-Gruppe in Hallbergermoos und ein Amedia in Dachau an.

Deutschland bei Investoren weiterhin gefragt

Stuttgart rechnet für 2019 u.a. mit einem Ibis Styles in Vaihingen, dem zweiten Mövenpick Hotel am Flughafen und dem Novum Style am Pragsattel. Die deutsche Markenwelt dominiert in diesem Jahr die Eröffnungen in der Hauptstadt Berlin. Dort gehen zwei Amano-Hotels und das Nintynine Hotel von Centro am Flughafen BER an den Start, außerdem ein Novum Style in Charlottenburg. Erwartet wird aber auch das The Student Hotel Berlin Alexanderplatz mit 457 Zimmern, das erste deutsche Hotel der Gruppe aus Amsterdam mit schottischen Wurzeln.

Deutschland ist nach wie vor Investoren-Liebling, ein Abbrechen der Reiseströme steht grundsätzlich nicht infrage. Dennoch zeigt auch eine von der Treugast Unternehmensberatung im Oktober 2018 auf der Expo Real in München vorgestellte Umfrage zur Geschäftsentwicklung der deutschen Hotellerie leicht negative Tendenzen. Für das zu Ende gehende Jahr 2018 erwarten noch immer 76,4 Prozent der befragten Hotelunternehmen einen RevPar-Zuwachs, 2016 taten dies aber noch 83,2 Prozent. Bedenklich stufen die Berater auch die Aussagen der Branche zu den Umsatz-Erwartungen ein. 85,2 Prozent der Midscale-Betreiber, 74,1 Prozent der Upscale-Betreiber, 73,1 Prozent der Budget-Betreiber und 66,7 Prozent der Luxus-Betreiber erwarten für 2018 Umsatzzuwächse. Umgekehrt heißt dies, dass 34,3 Prozent der Luxushotels und 26,9 Prozent der Upscale-Betreiber keine Zuwächse erwarten. Dies könnte in dieser personalintensiven Form der Hotellerie mit ihren geringen Margen schnell verheerende Auswirkungen haben.

Fast noch interessanter als die Entwicklungen in den Großstädten sind derzeit die Aktivitäten im Bereich B- und C-Standorte. Marken wie Holiday Inn Express, Best Western, B&B, Adagio Express, Ibis Styles oder Intercity Hotels sind dort ebenso auf Expansionskurs wie H2, Ninetynine oder auch Adina, das beispielsweise Ende 2019/Anfang 2020 in das derzeit höchst beliebte Freiburg kommt. Ein Grund dafür ist die nach wie vor schwache Markenausprägung jenseits der Top-7-Städte: „Im Landesdurchschnitt ist die Markenhotellerie in Deutschland noch unter 30 Prozent vertreten. Wenn man aber auf die Top-Standorte blickt, dann sind es dort bezogen auf die Zimmeranzahl schon 65 bis 70 Prozent“, so Schuldes. Und Thomas Röckelein, Geschäftsführer der Tophotel Consultants GmbH, Baden-Baden, konstatiert: „An A- Standorten wie Frankfurt, aber auch an B-Standorten wie Freiburg, Mannheim oder Nürnberg sind bereits in diesem Jahr enorme Bettenzuwächse festzustellen. Einige Hotelprojekte befinden sich zusätzlich in Bau. Häufig überschreiten die neuen Hotels deutlich die 200-Zimmer-Grenze. An einem C- oder gar D-Standort kommt meist nur ein Hotel hinzu. Die Kombination aus bester Lage und dem Angebot von mindestens 100 Gästezimmern ist Garant für wirtschaftlichen Erfolg für Investoren und Betreiber. Eine erweiterte Konkurrenzsituation durch neue Hotelprojekte ergibt sich dann meist nicht mehr. Gefragt sind aktuell kreative Hotelkonzepte, die außerhalb der üblichen A- und B-Lagen überzeugen. So nehmen beispielsweise Midscale-Hotels internationaler Hotelketten auch alternative Lagen verstärkt in den Blick – fernab der bisher bevorzugten Städte.“ Als Beispiel kann Prizeotel in Erfurt gelten.

Spannend ist derzeit auch der deutsche Ferienhotel-Markt, wo pfiffige Konzepte an Nord- und Ostsee sowie in Alpennähe von sich reden machen. Johann Kerkhofs, CEO der Arborea Hotels, die in diesem Sommer ihr erstes Hotel in Neustadt an der Ostsee eröffneten, bedauerte zwar auf der Expo Real, dass selbst stadthotel-affine Investment-Banken weiterhin kein Interesse an Ferienhotels hätten.

Investoren lassen sich aber durchaus finden: Kerkhofs nannte deutsche Fonds, Private Equity, Privatunternehmer und auch lokale Banken. Klaus Fidlschuster von Hotour aus Frankfurt attestierte manchen Banken auf der Expo Real ebenfalls eine steigende Investitionsbereitschaft in die deutsche Ferienhotellerie. Dies sei durchaus erstrebenswert, sofern diese Ferienimmobilien wirtschaftlich gebaut würden. „Der Bauboom in der Stadthotellerie wird von den Entwicklern getrieben“, so Fidlschuster. Für die Ferienhotellerie sei ein längerer Atem erforderlich.

Ein spannendes Ferienhotel wird im Februar 2019 an einem der reizvollsten Orte Deutschlands an den Start gehen: Das Ameron Neuschwanstein Alpsee Resort & Spa in Hohenschwangau bei Füssen im Allgäu. Ebenfalls im Frühjahr 2019 wird der Europa-Park sein sechstes Erlebnis-Hotel eröffnen. Das Krønasår wird dann in 304 Zimmern und Suiten Platz für bis zu 1300 Übernachtungsgäste bieten, zusätzlich geht im Herbst die Wasserwelt Rulantica an den Start.

Bildquelle: pressmaster - adobe stock, Artikel: AHGZ, Januar 2019 von Susanne Stauß