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Marktblick – Auf dem Hotelmarkt Deutschland geht noch was

Kapazitätszuwachs - Auch 2019 stehen wieder etliche Neueröffnungen an. In den nächsten drei Jahren zählen Düsseldorf mit mehr als 8000 neuen Zimmern sowie Frankfurt mit 6000 Zimmern nach London und Paris zu den zehn europäischen Städten mit dem stärksten Wachstum.

12. Januar 2019

Wermutstropfen gibt es auf dem Feld der Hotelimmobilien für Investoren und Betreiber inzwischen so einige: Günstige Gelegenheiten sind rar, die Baukosten steigen und damit auch die Pachten. In manchen Städten droht eine Überhitzung des Immobilienmarkts oder sie hat bereits begonnen. Die Multiples – also die Kennzahl, mit der etwa der Kaufpreis einer Hotelimmobilie errechnet wird – haben sich deutlich erhöht. „Lag der Kaufpreis 2009 noch beim 14-Fachen der Jahrespacht, so beträgt er heute das 20- bis 25-Fache. Eine weitere Steigerung scheint mir eher unrealistisch“, sagt Dirk Schuldes, Chef für Hotel Investments und Asset Management bei der Commerz Real AG. Auch Kay Strobl, Direktorin Beratungs- und Bewertungs-Services bei Christie & Co in Deutschland, äußert gewisse Bedenken: „Der Hotelmarkt Deutschland hat sich wie erwartet sehr gut entwickelt. Wie nachhaltig manche Standorte sind, wird sich zeigen, wenn die Konjunktur nachlassen sollte.“ Aufgrund des starken Kapazitätsausbaus gebe es selbst in erfolgsverwöhnten Märkten wie Hamburg und München erste Indizien für Performance-Rückgänge. Aber 2019 wird durch den Zusammenfall der Messen Bau und Bauma wieder ein sehr starkes Jahr in der bayerischen  Landeshauptstadt werden. Strobl stellt fest: „Der Messeturnus hat Nürnberg im vergangenen Jahr begünstigt und der Stadt eine überdurchschnittliche RevPar-Steigerung beschert, im Gegensatz zu Düsseldorf, das Einbußen hinnehmen musste.“

Düsseldorf gilt unter Experten als größter Wackelkandidat. „Düsseldorf bekommt 40 Prozent neue Zimmer und wird Schwierigkeiten haben, diese zu absorbieren“, ist auch Schuldes überzeugt. In Düsseldorf stehen 2019 unter anderem folgende Eröffnungen an: Die Longstay-Marke Adina, das Lindner-Konzept Me and all in Oberkassel, der britische Newcomer PremierInn, ergänzt vom Hampton by Hilton Hauptbahnhof und einem H2 am Seestern. Und im November soll schließlich das B’mine Hotel an den Start gehen, dem durch sein ausgefallenes Konzept ein ganz besonderes Interesse zukommt: Dank spezieller Aufzüge, den Car-Lifts, gelangen Gäste mit dem Auto bis vor ihr Hotelzimmer, können ihren Wagen auf der privaten Car-Loggia parken und Elektroautos dort auch mit Strom aufladen. 2020 folgen in Düsseldorf weitere Eröffnungen, so wird etwa Novum der Stadt mit dem Niu Tab weitere 438 Zimmer bescheren.

Mitte November 2018 stellte das Hotelimmobilien-Beratungsunternehmen Lodging Econometrics aus den USA seinen 3-Jahres-Ausblick für den europäischen Hotelimmobilienmarkt vor. Demnach zählen Düsseldorf mit 40 Projekten und 8353 Zimmern sowie Frankfurt am Main mit 30 Projekten und 6228 Zimmern nach London und Paris zu den zehn europäischen Städten mit den größten Pipelines. Noch kurz vor Jahresschluss 2018 ging in Frankfurt das neue Intercity Hotel am Hauptbahnhof Süd mit mehr als 400 Zimmern an den Start, 2019 sollen unter anderem ein Hotel Indigo und das Niu Air eröffnet werden. Im April wird ein Ameron-Hotel eröffnet. Für Anfang 2020 hat Commerz Real im Hybridhochhaus One Forty West im Frankfurter Senckenberg-Quartier die Eröffnung eines Meliá-Hotels mit 430 Zimmern vorgesehen.

Internationale Marken haben A-Destinationen im Griff

Mit wenigen Ausnahmen dominieren bei den Eröffnungen 2019 in den A-Destinationen internationale Marken: Hamburg erwartet etwa ein Courtyard by Marriott, ein Fraser Suites, ein Ibis Styles und ein Moxy – aber auch zwei Häuser von Novums junger Lifestyle-Marke Niu. Auch das Pierdrei, eigentlich bereits für das Vorjahr avisiert, soll in diesem Jahr fertig werden.

In München soll Ende Februar endlich das erste deutsche Andaz von Hyatt Gäste empfangen. Außerdem stehen Eröffnungen von Adina, dem Holiday Inn Express Unterschleißheim und dem H2 Olympiapark an. In der Motorworld München soll ein Ameron-Haus öffnen. Ein Hotel Mio by Amano, zwei Premier-
Inn-Häuser und das Prizeotel Airport kommen noch hinzu. Außerhalb der Stadt kündigen sich ein Ninetynine der Centro-Gruppe in Hallbergermoos und ein Amedia in Dachau an. Stuttgart rechnet für 2019 unter anderem mit einem neuen Ibis Styles in Vaihingen, dem zweiten Mövenpick-Hotel am Flughafen und einem Novum Style am Pragsattel.

Hybrides Konzept auch für Studenten in Berlin

Die deutsche Markenwelt dominiert in diesem Jahr die Eröffnungen in der Hauptstadt Berlin. Dort gehen zwei Amano-Hotels und das Ninetynine Hotel von Centro am Flughafenprojekt BER an den Start, außerdem ein Novum Style in Charlottenburg. Erwartet wird aber auch das The Student Hotel Berlin Alexanderplatz mit 457 Zimmern, das erste deutsche Hotel der Gruppe aus Amsterdam mit schottischen Wurzeln. Sie steht für ein hybrides Hotelkonzept, das Unterkünfte für Touristen mit Zimmern und Apartments für Studenten sowie sogenannte Arbeitsnomaden kombiniert. Deutschland ist nach wie vor Investoren-Liebling, ein Abbrechen der Reiseströme steht grundsätzlich nicht im Raum. Dennoch zeigt auch eine von der Unternehmensberatung Treugast im Oktober 2018 auf der Expo Real in München vorgestellte Umfrage zur Geschäftsentwicklung der deutschen Hotellerie leicht negative Tendenzen. Für das eben zu Ende gegangene 2018 erwarteten demnach noch immer 76,4 Prozent der befragten Hotelunternehmen einen Zuwachs beim RevPar (Erlös pro verfügbarem Zimmer) – 2016 taten dies aber noch 83,2 Prozent. Bedenklich stufen die Berater auch die Aussagen der Branche zu den Umsatzerwartungen ein. 85,2 Prozent der befragten Midscale-Betreiber, 74,1 Prozent der Upscale-Betreiber, ebenso 73,1 Prozent der Budget-Betreiber und 66,7 Prozent der Luxus-Betreiber erwarteten für 2018 Umsatzzuwächse. Umgekehrt heißt dies, dass 34,3 Prozent der Luxushotels und 26,9 Prozent der Upscale-Betreiber keine Zuwächse erwarten. Dies könnte in dieser personalintensiven Form der Hotellerie mit ihren geringen Margen schnell verheerende Auswirkungen haben.

Marken erobern die mittleren und sogar kleinen Städte

Fast noch interessanter als die Entwicklungen in den Großstädten sind derzeit die Aktivitäten im Bereich B- und C-Standorte. Marken wie Holiday Inn Express, Best Western, B&B, Adagio Express, Ibis Styles oder Intercity Hotels sind dort ebenso auf Expansionskurs wie H2, Ninetynine oder auch Adina, das beispielsweise Ende 2019 oder Anfang 2020 in das derzeit höchst beliebte Freiburg kommt.

Ein Grund dafür ist die nach wie vor schwache Markenausprägung jenseits der Top-7-Städte. „Im Landesdurchschnitt ist die Markenhotellerie in Deutschland noch unter 30 Prozent vertreten. Wenn man aber auf die Top-Standorte blickt, dann sind es dort bezogen auf die Zimmeranzahl schon 65 bis 70 Prozent“, so Schuldes. Und Thomas Röckelein, Geschäftsführer der Tophotel Consultants GmbH, Baden-Baden, konstatiert: „An A-Standorten wie Frankfurt, aber auch an B-Standorten wie Freiburg, Mannheim oder Nürnberg sind bereits in diesem Jahr enorme Bettenzuwächse festzustellen. Einige Hotelprojekte befinden sich zusätzlich in Bau.“ Häufig überschritten die neuen Hotels deutlich die 200-Zimmer-Grenze. An einem C- oder gar D-Standort komme meist nur ein Hotel hinzu. „Die Kombination aus bester Lage und dem Angebot von mindestens 100 Gästezimmern ist Garant für wirtschaftlichen Erfolg für Investoren und Betreiber“, so Röckelein. Eine erweiterte Konkurrenzsituation durch neue Hotelprojekte ergebe sich dort dann meist nicht mehr. „Gefragt sind aktuell kreative HoHotelkonzepte, die außerhalb der üblichen A- und B-Lagen überzeugen. So nehmen beispielsweise Midscale-Hotels internationaler Hotelketten auch alternative Lagen verstärkt in den Blick – fernab bisher bevorzugter Städte.“ Bestes Beispiel dafür: Prizeotel kommt nach Erfurt.

Ferienhotels für Investoren zunehmend interessant

Spannend ist derzeit auch der deutsche Markt für Ferienhotels, bei dem pfiffige Konzepte an Nord- und Ostsee sowie in Alpennähe von sich reden machen. Johann Kerkhofs, CEO von Arborea Hotels, dessen erstes Hotel im Sommer 2018 in Neustadt an der Ostsee öffnete, bedauerte zwar auf der Expo Real, dass selbst stadthotel-affine Investment-Banken weiterhin kein Interesse an Ferienhotels hätten. Investoren lassen sich aber durchaus finden: Kerkhofs nannte deutsche Fonds, Private Equity, Privatunternehmer und auch lokale Banken.

Klaus Fidlschuster vom Beratungsunternehmen Hotour aus Frankfurt attestierte manchen Banken auf der Expo Real ebenfalls eine steigende Investitionsbereitschaft in die deutsche Ferienhotellerie – und dies sei durchaus erstrebenswert, sofern diese Ferienimmobilien wirtschaftlich gebaut würden. „Der Bauboom in der Stadthotellerie wird von den Entwicklern getrieben“, so Fidlschuster. Für die Ferienhotellerie sei ein längerer Atem erforderlich. Ein spannendes Ferienhotel wird im März an einem der reizvollsten Orte Deutschlands an den Start gehen: das Ameron Neuschwanstein Alpsee Resort & Spa in Hohenschwangau bei Füssen im Allgäu. Ebenfalls im Frühjahr 2019 eröffnet der Europa-Park in Rust sein sechstes Erlebnis-Hotel. Das Krønasår wird in 304 Zimmern und Suiten Platz für bis zu 1300 Gäste bieten.

Bildquelle: pressmaster - adobe stock, Artikel: AHGZ, Januar 2019 von Susanne Stauß