12.07.2016

Hoteltransaktionen Mehr Verkäufe, niedrigere Renditen

aus: AHGZ-Druckausgabe Nr. 2016/25 vom 25. Juni 2016
von Susanne Stauss

Der deutsche Hotelimmobilienmarkt boomt wie selten zuvor. Nach einem hervorragenden Jahr 2015 mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,4 Mrd. Euro zeichnen sich allerdings gegenüber dem Vorjahr leichte Veränderungen ab. „Operativ hat sich der Hotelmarkt in den ersten fünf Monaten des Jahres 2016 sehr positiv entwickelt“, sagt Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie + Co. „Die auflaufenden Performance-Kennzahlen bis April 2016 zeigen in den meisten deutschen Städten – mit wenigen Ausnahmen – einen starken Aufwärtstrend.“ Dies bestätigt auch Yvonne Brabant, Senior Consultant Real Estate & Hospitality bei Deloitte: „Während andere Länder unter Krisen leiden, entwickelt sich Deutschland zunehmend zu einem gefragten Reiseziel und behauptet sich als Messe- und Kongressdestination im internationalen Vergleich äußerst erfolgreich. Die Kennzahlen der ersten vier Monate entwickelten sich allesamt positiv“, sagt sie.

Viele namhafte internationale Hotelketten hätten die Bundesrepublik für sich als Wachstumsmarkt identifiziert und verfolgten ehrgeizige Expansionsziele. „Die Vielfalt der Produkte wird immer größer, und deutsche Metropolen sind immer mehr ein gefragter Standort für neue Hotelmarken.“ So stünden einige Premieren an: Steigenberger Hotels mit Jaz in the City, Hyatt mit den Marken Andaz und Hyatt Place, Hard Rock Hotels sowie die junge Hotelkette Ruby.

Deutschland am attraktivsten                         

Eine Stimmungsumfrage des Immobilienberaters CBRE unter Hotelimmobilien-Experten unterstreicht das. Denn diese gehen davon aus, dass Deutschland in diesem Jahr der attraktivste Hotelmarkt in Europa sein wird. „In Deutschland übertrafen im ersten Quartal 2016 die Investitionen am Hotelmarkt die Vorjahresperiode mit 750 Mio. Euro um 30 Prozent. Europaweit dagegen ging das Transaktionsvolumen laut CBRE-Analyse im ersten Quartal im Vorjahresvergleich um 30 Prozent zurück, in Großbritannien sogar um 58 Prozent“, sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE. Allerdings sei dies zum Teil auch der Produktknappheit geschuldet. Und: „Viele Investoren nehmen einen möglichen Brexit und generelle wirtschaftliche wie politische Instabilität als größte Gefahr bei Investitionen in Hotels in Europa wahr.“

Das größte Interesse der Investoren, so Thomas Röckelein, Geschäftsführer von Tophotel Consultants, bestehe nach wie vor an Business-Hotels, ob Bestand und Neubauprojekte, ab 20 Mio. Euro Kaufpreis. Zwischen 10 bis 15 Mio. bestünden auch noch gute Chancen, darunter investierten allenfalls regionale Einzelinvestoren oder Family Offices. Begehrte Pachtobjekte seien Hotels oder Projekte ab 100 Zimmer an A- bis C-Standorten und in allen Kategorien.

Der leergefegte Markt hat bei den Investoren inzwischen zu einem regelrechten Rennen um Hotelprojekte geführt. Allein im ersten Quartal gingen in Deutschland laut CBRE elf Projekte über den Tresen. Darunter das Holiday Inn Gateway Gardens in Frankfurt, das Projekt Hyatt Place Frankfurt und die Projekte Hampton by Hilton und Super 8 Freiburg Gare du Nord. Darüber hinaus veräußerte die Unmüssig-Gruppe das Freiburger Hotelprojekt Number One für 28 Mio. Euro an die Allgemeine Rentenanstalt Pensionskasse, Mieter des 252-Hotels wird Motel One.

Im Gegensatz zum ersten Quartal 2015, in dem Portfolio-Deals überwogen, trugen im ersten Quartal 2016 fast ausschließlich Einzeltransaktionen zum deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen bei. Dies hat sich im zweiten Quartal durch den Verkauf des Interhotel-Portfolios verändert. „Gemäß unseren Recherchen liegt das erste Halbjahr 2016 mit diesem Deal, dessen Summe in den Medien – ohne den Retail-Anteil im Portfolio – mit 500 bis 600 Mio. Euro beziffert wird, schon über den beiden ersten Quartalen 2015“, sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage bei CBRE. Derzeit befände sich noch ein Portfolio für 100 Mio. Euro auf dem Markt, hinzu kämen viele Einzeltransaktionsoptionen. Auffallend sei auch der zunehmende Verkauf kleinerer Betriebsgesellschaften, etwa der Nordic Hotels an Louvre oder der Like-Apart-Häuser an Novum. „Die Übernahme von Betriebsgesellschaften führt zu einem schnelleren Wachstum von Gruppen und muss deshalb auch von Immobilienspezialisten im Auge behalten werden“, so Bruckmeier.

Grundsätzlich, so Lukas Hochedlinger, sei der Markt eher ein Verkäufermarkt: Die Nachfrage nach attraktiven Investmentchancen in der Hotellerie übersteige das Angebot an zur Verfügung stehenden Assets. Dies führe auch zu einem Druck auf die Renditen – weniger als 6 oder teilweise sogar 5 Prozent seien in guten Lagen keine Seltenheit mehr. Auch Röckelein bestätigt fallende Renditen. „Wir erleben gerade das niedrigste Renditenniveau, das wir je hatten. Und dies vor dem Hintergrund weiterhin steigender Kauf- und Pachtpreise. Grundsätzlich gilt die Devise: je besser oder größer die Stadt, desto niedrigere Renditen.“

So gesehen überrascht die zunehmende Tätigkeit an B- und C-Standorten wenig. „Die Verknappung an geeigneten Transaktionsobjekten in den deutschen Top-6-Cities führt zu einer Verlängerung der Liste der für Hotelinvestments attraktiven Städte. Besonders gefragt sind dabei Städte mit mehr als 200.000 Einwohnern wie Aachen, Dresden, Freiburg, Leipzig und Stuttgart“, sagt Brabant von Deloitte. „B-Standorte stehen stark im Fokus. C-Standorte ebenfalls, diese werden von lokalen und regionalen Investoren entwickelt und meist im Bestand gehalten“, bestätigt auch Röckelein. Kleinere Projekte unter 80 Zimmern seien bei Projektentwicklern nicht auf der Agenda, anders sei dies bei Bestandshotels, auf die inzwischen einige selbst betreibende Eigentümer ein Auge geworfen hätten.

Investoren werden flexibler

Hinzu kommt ein leicht gestiegenes Interesse an Ferienimmobilien. Hier sieht Röckelein vor allem chinesische Investoren am Zug, die Interesse an kleineren Objekten zwischen 50 und 100 Zimmer im 4- bis 5-Sterne-Bereich sowie an größeren ab 150 Zimmern im 3- bis 4-Sterne-Segment zeigten. „Ferien- und Resorthotels sind mittlerweile für Investoren und Betreiber attraktiv, vor allem, wenn sie Teil eines Portfolios sind“, sagt Hochedlinger. CBRE räumt dabei vor allem Betrieben an der Küste eine gute Chance ein.

„Den klassischen Zyklus, der sich alle fünf bis sechs Jahre dreht, gibt es so nicht mehr“, argumentiert Bruckmeier. Er werde von äußeren Umständen wie der Einflussnahme der Politik auf die Finanzmärkte oder dem Brexit beeinflusst. Seine momentane Einschätzung für die Branche: „2016 wird ein sehr, sehr gutes Jahr.“ stau

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